韩国楼市的“冰与火之歌”

发布时间：2025-04-23　点此：578次

文/梁亚滨

在短短一年多时刻内，韩国楼市阅历了字面含义上的“冰与火之歌”。

进入新世纪以来，韩国房子价格指数出现出长达近20年的增加。这种增加当然与韩国经济实力的继续进步休戚相关，可是在绵长的增加过程中，泡沫的危险也在悄然堆集。从2012年起，韩国央行开端了长达10年的接连降息，从3.25%降到了0.5%。同期，韩国钱银供应量一向处于较快增加速度，不断地“放水”成为房价“水涨船高”的直接动力。此外，文在寅政府上台后，活跃推进对北平缓方针，朝鲜半岛南北严峻联系大大得到缓解。美朝两国两次首脑会晤也在客观上稳固了这一趋势，使从前一度一触即发的半岛形势安稳下来。有数据显现，文在寅政府执政5年期间，首尔的公寓价格上涨了99%，2022年更是暴升18%。依据世界人力办理企业ECA International的查询数据，韩国首尔物价现已高于日本东京，在207个世界城市中排名第9位。继续二十年的房价上涨塑造出民众对未来房价过于达观的预期，刺激出更多的购房需求，乃至不吝进一步加大金融杠杆，特别是在正规银行以外的金融杠杆。美国《彭博商业周刊》就曾发文指出，由于许多借款和财物已转移到非银行金融机构，乃至超越银行份额，所以韩国央行监督和应对房地产相关金融危险的才能越发有限。

可是，房价的暴升也意味着泡沫危险的激增，最终会到达一个临界点而幻灭。据韩联社报导，韩国楼市成交量在2022年12月同比大跌62%，创2008年以来同期最低。《亚洲日报》则指出，2023年韩国公寓、多户型住所等房地产公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下前史新高。与前史上从前产生在日本和美国的故事相同，刺破韩国房地产泡沫的直接要素是政府进步利率。为了按捺严峻的通货膨胀，美联储自上一年开端进行了接连十次的急进加息。为了应对美国加息引发的本钱外流压力，包含韩国以及多个西方国家也自动或被逼敞开加息进程。从2021年8月开端，在一年多的时刻内，韩国央行也进行了接连多轮加息，基准利率累计加息300个基点至3.5%。数据显现，自2022年11月起，韩国M2钱银总量便停滞不前。这不光破坏了首尔房价上涨动力，而且直接刺破了韩国房地产的泡沫，由于民众借款购房的本钱急剧上升。日经新闻指出，韩国居民债款占可支配收入比高达200%左右，在全球处于高位。世界金融协会的世界债款陈述也显现，韩国的国内生产总值与家庭负债的比率为102.2%，在34个国家中最高。房子典当借款与收入水平不符的家庭在借款利率上升时会马上堕入金融危机。急于脱手的会集卖房行为又会导致商场践踏，导致房价敏捷暴降，很多家庭和个人因此而破产。

此外，半岛形势严峻也是导致韩国房价跌落的一个重要原因。尹锡悦政府上台后，抛弃了文在寅政府对北平缓方针，在对外战略上和方针上愈加亲美西方阵营，不光大力改进对日联系，推进和加深美日韩三边协作，而且对朝鲜越发强硬。朝鲜也不断以试射导弹作为回应。朝鲜半岛的严峻态势猛然上升。由于地理上愈加接近韩朝边境，首尔或许接受的安全危险加重进一步破坏了房价上涨的预期。无论是行政首都世宗特别市仍是韩国第二大城市釜山，都将在未来对首尔人口构成继续的虹吸效应。

除了利率和地缘政治改变，导致韩国房价暴降的最根本原因在于韩国人口负增加，从根本上按捺了房地产需求。依据韩国计算厅发布的数据，韩国人口在2021年开端负增加，比此前猜测时刻提前8年。2022年，韩国官方发布的总和生育率只要0.78，为全球最低生育率，而且依然处于下降趋势。在曩昔十年间，韩国全体妇女的临产数下降了42.4%。与此同时，韩国生育年纪的老龄化趋势也变得反常显着。在曩昔十年间，韩国40多岁产妇的临产数增幅超越40%。韩国女人家庭部和韩国青少年方针研讨院联合发布的“2023年青少年计算”显现，40年前，韩国9岁至24岁的青少年占人口总量的份额约为37%，现在现已降为15.3%。更为严峻的是，还有研讨显现，韩国也是全球育儿本钱最高的国家，其本钱是人均国内生产总值的7.79倍。高育儿本钱意味着韩国学生之间的高竞赛压力，引发的心思问题也越发严峻。据计算，每10人中约有3人（28.7%）最近1年里产生过郁闷心情。韩国青少年死因方面，自杀接连11年居首位。缺少满足的人口支撑是形成韩国房价跌落的根本原因。

针对急剧改变的房市，韩国政府紧迫采取了一系列安稳办法，包含价值2534亿元人民币的救市方案，以及放松房地产商场多项监管，并针对特定人群放宽了借款规则、施行特定人群固定利率借款优惠、减免归纳房地产税重课税率等。全体来看，这种进步流动性的办法的确发挥了必定的效果，使地产融资商场出现好转痕迹，房价也一度企稳。可是，韩国房价的全体和久远下行趋势，以及最为严峻的债款问题，并未得到根本好转。刚曩昔不久的6月12日，韩国央行行长李昌镛在留念韩国央行建立73周年的庆典上表明，韩国房地产借款拖欠率依然在上升，需求亲近重视相关金融危险。对此，他以为政府应寻求逐渐施行家庭债款去杠杆化的中长时间方案。

对我国来说，韩国的房地产剧变具有剧烈的警示含义。由于多重要素叠加，我国房地产业现在也进入一个相对低迷的时期，各种债款违约、楼市烂尾、金融杠杆开裂、借款断供等现象也开端在单个当地出现。单个区域的房价现已出现较大起伏的跌落。客观而言，导致韩国房地产剧变的某些深层次原因，在我国相同存在。依据国家计算局数据，我国在2022年也正式出现人口负增加。当时我国人口总和生育率现已不及1.1，尽管高于韩国，但现已低于日本。人口老龄化问题也越发严峻。此外，我国哺育孩子的本钱是人均GDP的6.9倍，仅次于韩国，位居世界第二。剧烈的学业和工作压力，叠加高房价带来的债款危险，相同使我国的年轻人接受巨大的心思压力，不断推延乃至抛弃成婚生育的方案。仅有不同于韩国的当地在于我国在曩昔两年间没有急进加息，反而进行了三次降息。在西方国家饱尝通货膨胀之苦之际，我国经济却在必定程度上趋于通货紧缩，顾客价格指数在曩昔五个月不断出现下降趋势。这首要得益于人民币的不可兑换性，使我可以防止美联储接连急进加息的直接影响。可是，人民币与美元汇率倒挂，使人民币接受的价值下降压力也在不断加大。

短期来看，新一轮稳增加方针既十分必要，又万分火急。6月16日举行的国务院常务会议研讨推进经济继续上升向好的一批方针办法。咱们等待相关方针和办法可以提前落地，以安稳商场预期，以时刻换空间，既坚持“房住不炒”，防止房地产劫持整个国民经济，又要防止听任房价任意跌落，防止产生系统性金融危险。从长时间来看，国家有必要出台一系列大力鼓舞生育和下降育儿本钱的方针，遏止快速下降的生育率，为经济安稳和开展夯实人口根底。

作者系中共中央党校世界战略研讨院教授

（校正：颜京宁）

告发/反应