全租房里，一场韩国楼市的海啸

发布时间：2025-05-02　点此：107次

文|豹变詹方歌

修改|邢昀

“用一亿五千万（韩元）怎样反转人生啊，那是八十年代的事吧。”

《请答复1988》的终究一集，说到房价涨幅，狗焕妈妈如是说。1.5亿韩元依照其时的汇率大约适当于82.5万元人民币。时值90年代，在韩国首尔的江南地区花2亿韩元（约110万人民币）只能牵强买一个20平米的公寓。

不过，狗焕和德善两家人终究搬去的偏僻市郊——板桥，跟着首尔不断扩大开展，成了高科技园区，地价、房价也一路水涨船高，这大约也是德善爸爸人生中最成功的一笔出资。

曩昔几十年的时间里，以首尔为中心的韩国楼市，离不开一个要害词“上涨”。不过，到2023年头，韩国楼市敞开一波暴降，这仅仅周期中的一个小插曲，仍是新趋势的初步？

东亚三国不只地缘关系密切，房地产商场也都有类似阅历。日本的泡沫早在1991年就现已决裂，现在，轮到韩国了吗？

泡沫破了吗？

从初中算起，朴朴在韩国日子超越10年。她记住，韩国楼市泡沫决裂的音讯是2022年10月份传出的。

其时，在韩国具有1139处房产的“全税王”逝世，留下了巨大黑洞，还把很多租客拉下了水。这件事在韩国当地掀起了不小的评论度。紧接着，很多全租房暴雷的音讯开端被报导出来，一同被报导的还有相关事情里房东、租客的自杀事情。

全租房是韩国的一种租房方法，也叫传贳房和全税房。房客依照房产价值的50%到80%筹措保证金交给房东，然后签定租约（一般为两年）。退租时，房客能够获得全额保证金返还。关于房客来说，等同于白住两年。而房东则会将这笔保证金作为本金，在租约期限内进行出资，赚取赢利。

在房价上行期，有投机者乃至经过“带着全租买房”，完成空手套白狼，只需房价上涨这个游戏就能玩得转。

桂明鉁在韩国待了22年，现在在做房子中介作业。他至今没有买房，而是挑选全家住在全租房里，他说自己身边80%的韩国人也都挑选租房。依据媒体报导，2019年韩国疆土部曾对外发布寓居现状查询，其时韩国租房人口占总人口的份额到达42%，挑选全租房形式的人口占比为15.1%。

近年来，韩国年轻人的买房愿望越来越低。有统计数据显现，2022年前8个月，韩国20岁到40岁之间的集体购买首尔公寓的份额只占总生意数量的35%，创下了三年来的最低值。

在我国，不少年轻人买房要靠爸爸妈妈出首付，而在韩国，不少爸爸妈妈会为孩子准备好全租房的保证金。假如不能拿出全部的保证金，年轻人也能够挑选告贷租房。

桂明鉁告知《豹变》，现在韩国针对全租房的告贷产品品种多至30多种，不少产品给到青年人的全租房告贷利率适当低，只需契合条件，利率乃至能够低至1.2%。不同的产品关于告贷额度的要求不同，有些要求1亿（约为人民币54.94万元）或2亿元韩币（约为人民币109.93万元）以内，有产品则能够贷到保证金的90%。不过，很少有人会贷到如此高的额度。

在韩国，除了全租房，也有月租房的形式，租客相同要先付相对高额的保证金。

2021年回国前，小雪和朋友租住在首尔房价最高的江南区邻近，20平米的房子，保证金的价格大约在6万元人民币，月租金折合人民币不到4000元（房租+管理费等），退租的时分交还保证金。假如只看租金，这和北京类似区位条件下的租金水平简直相等，但假如考虑到偿付保证金给租客本身带来的活动性问题，又是“别的的价格”了。

租房告贷产品确真实很大程度上减轻了年轻人的担负，但在韩国楼市暴雷的当下，却也把信誉危险搬运给了租客。

正如前文所述，高额保证金的形式下，房东会将租客交纳的保证金拿去出资获利。如此，租约本质上就变成了一场金融游戏，而保证金则摇身一变，成了为期两年的无息告贷，在房价只涨不跌的大布景下，最好的出资标的仍是房产，这才催生了如“全税王”这样持有超多房产的房东。但这一套逻辑要想继续，只能建立在房价看涨的基础上：房东贱价买入房产，租约完毕后高价卖出，或收取更高额的保证金继续租借，继续套取更多的活动资金。

直到，房价跌了。韩国房地产委员会统计数据显现，到2023年4月，韩国房价指数现已接连11个月跌落。

比方，一套100万的房子以全租房方法租借，房客付了80万的保证金，跌到现在，房东就算把房子卖了，也只能收回60万，但保证金80万仍然要还。

更糟糕的情况下，房东由于多处房产价值降低偿付不起从前高额的保证金，那么一环扣一环，环环开裂，拿不到保证金归还告贷的租客只要两种挑选：要么献身自己的信誉，要么硬着头皮继续归还告贷。

国泰君安5月12日的财报中表明，“传贳房”在很大程度大将长期限的金融危险“短期化”和“显性化”。利率上行期间，“传贳房”是一个反向加速器；在利率下行期间，“传贳房”又将转变成一个正向加速器。

但桂明鉁一起表明，在韩国，经过保证金持有超多房产的房东没有媒体报导中那样多，不少晚年房主会把这笔钱放进银行吃利息。

暴降之前的暴升

作为房产中介，桂明鉁对房产商场有自己的感知：“从尹锡悦上台至今，韩国的房价跌了30%到40%。”他说，和我国类似，韩国大城市的房子也相对更保值。

韩国总人口五千多万，简直都会集在首尔及邻近城市。因而在这波暴降中，首尔跌幅较小，大邱跌幅最大。

即便是跌了这么多，韩国的房价依旧没有回到2019年的相对低位。由于曩昔十年间，韩国阅历了一轮楼市暴升。首尔房价一度高达15万元每平。假如把时间线拉得更长，涨幅也将愈加显着。

朴朴的爸爸妈妈正住在坐落大田的全租房里，这套房子她爷爷奶奶也曾住了数十年，一家人与房东是老相识，所以房东现在仍依照之前的价格来收取保证金。算下来，现在他们所付的保证金比商场金额廉价了一半还多。

“假如刚去韩国的时分就买房，现在（价值）都现已翻番了。”曾在韩国留学8年的小雪说。2014到2015年间，她仔细考虑过在韩国置业，还为此咨询了中介机构，但囿于韩国对外国人买房的约束，她终究仍是挑选了月租房。

这都是韩国近20年间楼市暴升的缩影。

桂明鉁告知《豹变》，朴槿惠和文在寅当政时期，韩国房价飞涨简直无法按捺。尤其是文在寅当政时期，尽管不断出台方针调控，但房价好像“越管越涨”，到暴降之前涨幅现已超越50%。据一财征引韩国国民银行数据显现，在文在寅就任总统的2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的均匀价格为6.07亿韩元（约合322万元人民币）；而到2021年10月，这一均价到达12.1亿韩元（约合641万元人民币）。

事实上，韩国早在2005年便开端推广房地产税，2020年，政府针对楼市的调控力度加大，并在11月发布了《房地产公示价格上调案》。公示价格的上调也意味着房产生意税和保有税税额的上调。但此举并未到达按捺房价上涨的效果。详细到商场生意中，平抑房价而发生的本钱，实际上全部转嫁到了租客和下一任买家身上，住所难、租房难的问题在韩国益发杰出。

朴朴告知《豹变》，从几年前开端，韩国部分地区不管全租房仍是月租房，都要在租金或保证金之外还要收取必定的管理费，依照房子的标准和区域，每月在300到2000元人民币不等，高级公寓楼价格更高，私家住所价格相对低。听说这笔费用将被用于电梯保护、卫生打扫等等本钱开销。

触底了吗？

不少外媒报导和国外研究机构陈述显现，近两个月韩国楼市在回暖。但事实上，这也或许是震动下行的序幕。

在桂明鉁看来，现在楼市很或许还没有究竟，未来的一段时间之内，韩国楼市还会继续跌落。

这种声响不在少数，有韩国媒体征引KB Financial Group（KB金融集团）发布的陈述称，超越90%的房地产专家对其猜测2023年内房价将跌落，50%的受访专家表明，2024年韩国房地产商场或许会迎来反弹。惠誉评级在2022年11月宣布负面远景展望：韩国房地产商场的低迷或许继续数年。

还有韩国媒体征引韩国央行数据显现，现在面临“逆全租”危险的房子份额现已从2022年2月的51.7万套，飙升至2023年4月的102.6万套。

韩国央行剖析成果显现，到2023年4月，韩国商场房源生意的均匀价格，要比存量房保证金的均匀值低上2000万韩元（约为11.1万人民币）；现在全租房的均匀保证金价格则比存量房保证金的均匀值低7000万韩元（约为38.84万人民币）左右。

这就意味着，房地产商场累积的杠杆危险有或许冲击金融系统里的软弱环节。

韩国国内不少商场声响以为，加息是韩国楼市暴降的元凶巨恶，而韩国楼市的要害驱动力依旧是利率，而不是新任政府的住所方针改变。

2022年3月至2023年5月间，美联储现已加息10次，累计加息起伏到达500个基点。韩国央行为平抑汇率动摇，一起应对通胀，也开端了急进加息。从2021年8月到2023年1月，韩国央行基准利率累计上调了300个基点，至3.5%。韩国的房贷相同依照起浮利率核算，所以房贷利率也水涨船高。

榜首和平戴维斯在韩剖析师曾对媒体表明，自2021年末以来，韩国房贷利率（mortgage rates）简直翻了一倍。

利率上行期，以典当告贷为主的韩国家庭负债，开端遭受检测。

国际金融协会（IIF）近期发布的数据显现，2023年榜首季度，韩国家庭债款占GDP的比重为102.2%，尽管同比有所下降，但在34个首要经济体中仍处于最高水平，并仍然是仅有一个家庭债款规划超GDP的国家。

事实上，2023年以来，韩国国民银行现已屡次下调了住所典当告贷和全租房告贷利率。但诸如此类的告贷降息，其实对新增住所告贷效果较大。

除了货币方针之外，2022年6月，尹锡悦政府上台后发布了相关房地产变革方针。比方，为按捺房租上涨，假如房东乐意鄙人一个合同期内将房租涨幅维持在5%以内，能够享用部分税收优惠；面临利率上行的形势，韩国面向39岁以下青年、成婚七年以内新婚夫妇供给了40年到期的递进式还款方针，测验缓解民众的还款压力。与此一起，政府还放宽了部分购房约束，并对特定购房目标进行税收减免。

值得注意的是，暴降之后，不少外国出资客反倒看到了商机。德国商业数据渠道Statista发布的研报显现，近期，在韩国以出资为意图购房和外国出资者的数量大幅添加。桂明鉁相同接到了不少来自我国的置业问询。

不过，预判韩国楼市的走向或许不是最重要的。尽管相同是楼市泡沫化，但东亚三国的差异巨大，商场回暖的转折点怎么到来、怎样到来、何时到来，很难彼此参阅。共同的全租房形式，更是让韩国房地产商场的未来走势多了一些触目惊心。

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